Comment la loi Pinel+ rebat-elle les cartes de l’investissement immobilier en 2024 ?
La loi Pinel+ : le nouveau virage de l’investissement locatif en 2024
Vous pensiez tout connaître de la loi Pinel ? Détrompez-vous ! En 2024, c’est l’heure du rebranding avec la loi Pinel+, une évolution majeure du dispositif qui change (presque) toutes les règles du jeu de l’investissement immobilier locatif. Mais entre critères de performance énergétique, plafonds de loyers et incitations fiscales, il est facile de s’y perdre.
Alors, est-ce encore intéressant d’investir avec la loi Pinel+ ? Et surtout, comment tirer pleinement parti de ses avantages sans tomber dans les pièges ? On vous explique tout, avec clarté… et un brin d’humour !
Pourquoi la loi Pinel a dû évoluer ?
Créée en 2014, la loi Pinel avait pour objectif de stimuler l’investissement dans le neuf dans les zones tendues, tout en augmentant l’offre de logements à loyers abordables. Résultat : des centaines de milliers de logements construits ou rénovés, et beaucoup d’investisseurs heureux… mais aussi quelques dérives.
Avec le temps, certaines failles ont été pointées du doigt :
- Des logements parfois mal situés, peu attractifs pour la location
- Des constructions de qualité médiocre sur le plan énergétique
- Des effets d’aubaine plus que de véritables plus-values sociales
Face aux enjeux climatiques et à la crise du logement, l’État a décidé de recentrer le dispositif sur les biens les plus durables… d’où la naissance de la loi Pinel+.
Pinel+ : ce qui change vraiment en 2024
Depuis le 1er janvier 2023, le classique dispositif Pinel a entamé sa disparition progressive. En 2024, seuls les logements respectant les critères plus exigeants du Pinel+ permettent de bénéficier de la réduction d’impôt maximale. Les autres ? Ils subissent une baisse progressive des avantages fiscaux.
Voici les critères à remplir pour profiter du dispositif Pinel+ à taux plein :
- Localisation : le logement doit toujours se situer dans une zone éligible (zone A, A bis ou B1 uniquement).
- Performance énergétique : le bien doit atteindre le niveau RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) ou avoir un DPE A s’il est en rénovation.
- Surface minimale : selon le nombre de pièces, la loi impose une surface plancher minimale. Un 2 pièces doit faire au minimum 45 m², un 3 pièces au moins 62 m², etc.
- Présence d’un espace extérieur : balcon, terrasse ou loggia d’au moins 3 m².
- Double exposition : exigée à partir des T3 pour favoriser la luminosité naturelle.
Ces critères visent à garantir des logements confortables, durables, bien pensés. En clair : fini les investissements dans de petits studios mal isolés !
Quel avantage fiscal espérer en 2024 ?
La carotte fiscale reste le cœur du dispositif Pinel+, mais elle est désormais réservée aux logements qui respectent l’ensemble des conditions susmentionnées. Si c’est le cas, l’investisseur peut bénéficier :
- de 12 % de réduction d’impôt pour une location de 6 ans
- de 18 % pour 9 ans
- et jusqu’à 21 % pour un engagement de 12 ans
Ces taux sont identiques à ceux de l’ancienne loi Pinel… sauf que pour les logements non conformes à Pinel+, ils baissent à :
- 9 % pour 6 ans
- 12 % pour 9 ans
- 14 % pour 12 ans
Vous l’aurez compris : pour tirer la quintessence du dispositif fiscal, il faut viser haut. Pas question de rogner sur la qualité ou l’emplacement du bien.
Pourquoi investir avec le Pinel+ peut (toujours) être une bonne idée
Certains s’imaginent déjà que Pinel+ va tuer la rentabilité du locatif. Faux ! Bien utilisé, ce nouveau dispositif peut être une véritable opportunité patrimoniale, à condition de respecter deux fondamentaux :
- Sélectionner rigoureusement l’emplacement : zones tendues, demande locative forte, bassin d’emploi solide.
- Anticiper la revente : acheter un bien de qualité qui saura séduire les futurs acquéreurs (et pas seulement les locataires !).
Et bonus : en visant des logements à haute performance énergétique, vous limitez les risques d’obsolescence à moyen terme. En 2028, les passoires thermiques seront interdites à la location… autant anticiper maintenant.
Textes de référence : ce que dit le législateur
La loi Pinel+ est actée dans le Code général des impôts (CGI), article 199 novovicies, modifié par la loi de finances pour 2021, puis précisé par plusieurs décrets et arrêtés. Les critères d’éligibilité précis (surface, qualité environnementale, etc.) sont définis dans :
- Arrêté du 17 mars 2022 relatif aux critères d’éligibilité des logements au dispositif Pinel+
- Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, pris en application de l’article 199 novovicies du CGI
Les investisseurs soucieux d’être parfaitement en règle ont donc tout intérêt à consulter ces textes officiels (ou à se faire accompagner par un professionnel aguerri — oui, c’est un message subliminal).
Les pièges à éviter en 2024
Comme tout dispositif fiscal, la loi Pinel+ doit être utilisée intelligemment. Voici quelques erreurs classiques à éviter :
- Se précipiter sur le premier programme neuf éligible : l’éligibilité fiscale ne garantit ni la rentabilité, ni l’attractivité du bien !
- Négliger le cash-flow : attention aux charges de copropriété, au niveau de loyers plafonnés, et à la fiscalité sur les revenus fonciers.
- Ignorer la revente : certains biens ne se valorisent pas dans le temps. Optez pour la qualité, même si cela grignote un peu la rentabilité brute.
Le Pinel+ ne transforme pas un mauvais bien en bon investissement. Il sublime un bon projet, bien construit, bien situé et durable.
L’œil du conseiller : pour qui est fait le Pinel+ ?
Le profil type de l’investisseur Pinel+ 2024, c’est :
- Un contribuable imposé à partir de 3 000 € d’impôt par an
- Qui souhaite diversifier son patrimoine avec de l’immobilier neuf
- Et qui vise une gestion locative relativement passive à long terme
Il ou elle veut capitaliser sur la solidité de la pierre, tout en réduisant sa facture fiscale. Et surtout, il comprend que le meilleur levier de rentabilité, c’est le temps. Oui, avec le Pinel+, c’est toujours le cas : restez 9 ou 12 ans et les performances deviennent bien plus intéressantes.
Et maintenant, on fait quoi ?
Le Pinel+ n’est pas une simple mise à jour cosmétique. C’est un tournant qui valorise les investissements responsables, bien réfléchis, pensés pour durer… et pour défiscaliser intelligemment.
Si vous envisagez un investissement locatif en 2024, prenez le temps d’analyser ces nouvelles conditions, d’étudier les zones les plus porteuses, et d’échanger avec un conseiller qui sait conjuguer fiscalité, performance et optimisation patrimoniale.
Et surtout, ne vous précipitez pas sur le premier T2 avec terrasse qu’un promoteur vous vante comme l’affaire du siècle. Car oui, avec la loi Pinel+, vous avez encore de belles cartes à jouer. Mais il faut les jouer correctement.