Comment tirer parti des résidences services pour diversifier un investissement immobilier en loi Pinel

Comprendre les résidences services : un type d’investissement à part entière

Les résidences services font partie de ces concepts immobiliers un peu trop souvent méconnus… et pourtant, elles recèlent de belles opportunités pour les investisseurs avisés. Entre le logement classique et l’établissement collectif, ces biens immobiliers proposent un subtil mélange de confort, de services et de rentabilité. Elles s’adressent à des publics ciblés : étudiants, seniors, touristes ou professionnels en déplacement, en leur offrant non seulement un toit mais également des services à la carte (ménage, restauration, conciergerie, etc.).

D’un point de vue patrimonial, c’est une niche à explorer. Et bonne nouvelle : certaines résidences services peuvent être éligibles au dispositif fiscal Pinel, à condition de respecter certains critères bien définis par la loi de finances en vigueur.

Le dispositif Pinel : un outil fiscal à ne pas négliger

Depuis son instauration par la loi de finances pour 2015, le dispositif Pinel a permis à des milliers de particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier locatif neuf. En échange d’un engagement à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur obtient une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi (plafonné à 300 000 €).

Mais attention : tous les logements ne sont pas éligibles. Seuls les biens neufs ou remis à neuf, situés dans des zones tendues (A, A bis, B1) et respectant certaines normes (RT2012, RE2020), peuvent ouvrir droit à la réduction Pinel. Et contrairement à une idée reçue, il est tout à fait possible d’investir en Pinel dans une résidence services… à condition de bien choisir le type de résidence.

Quelle résidence services est compatible avec la loi Pinel ?

Beaucoup l’ignorent, mais seules les résidences pour étudiants et les résidences pour seniors peuvent ouvrir droit au bénéfice du dispositif Pinel. En effet, ces logements sont considérés comme des logements à usage principal d’habitation.

A contrario, les résidences de tourisme ou d’affaires sont exclues du dispositif, car elles sont classées comme des établissements commerciaux, et non comme des logements d’habitation au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Voici donc les deux types de résidences sur lesquelles il est possible de tirer parti du Pinel :

• Les résidences étudiantes : souvent situées près des universités ou écoles supérieures, elles proposent des studios ou T1 avec services annexes (accueil, laverie, salle commune, etc.). La demande locative y est particulièrement forte, surtout dans les grandes villes et zones tendues.
• Les résidences seniors : sans être médicalisées comme les EHPAD, elles offrent un cadre sécurisé pour des retraités autonomes. Avec le vieillissement de la population, ce marché est en pleine croissance.

Pourquoi intégrer une résidence services dans votre stratégie Pinel ?

Investir dans une résidence services compatible avec le Pinel, c’est un peu comme mettre du piment dans une recette déjà bien savoureuse. Voici pourquoi :

• Diversification du patrimoine : au lieu d’investir dans le classique T2 en centre-ville, vous accédez à une typologie de bien plus spécialisée, avec une demande captive et pérenne.
• Gestion simplifiée : dans la majorité des cas, la résidence est gérée par un exploitant professionnel qui prend en charge la gestion locative, les réparations courantes, la recherche de locataires, etc. Un vrai confort pour les investisseurs qui ne veulent pas se transformer en propriétaires-exploitants.
• Fiscalité avantageuse : en plus des loyers réguliers, vous bénéficiez de la réduction d’impôt Pinel, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret chaque année.

Ce cocktail « loi Pinel + résidence services » permet donc de sécuriser ses loyers tout en optimisant fiscalement son investissement.

Les précautions à prendre avant de se lancer

Comme toujours en matière d’investissement, vigilance est mère de sûreté. Voici quelques conseils avant d’acheter un logement dans une résidence service en vue de profiter du Pinel :

• Vérifiez l’éligibilité au dispositif Pinel du projet : tous les logements dans une résidence service ne sont pas mécanisés dans la réduction d’impôt. Demandez à votre promoteur ou à votre conseiller fiscal une attestation d’éligibilité.
• Analysez la solidité de l’exploitant qui gère la résidence : un gestionnaire avec une expérience éprouvée, un taux de remplissage élevé et une bonne situation financière garantit une meilleure pérennité de vos loyers.
• Étudiez la demande locative : le meilleur des dispositifs fiscaux ne compense pas l’absence de locataires. Une résidence étudiante en pleine campagne aura moins de succès qu’en centre-ville ou proche d’un campus universitaire.
• Faites attention aux conditions de bail : certains baux proposés dans les résidences services peuvent contenir des clauses déséquilibrées. Lisez bien les conditions de révision des loyers, de résiliation, ou encore d’engagement de l’exploitant.

Un marché d’avenir, bien que parfois sous-estimé

Alors que le marché de l’immobilier résidentiel tend à se normaliser avec la hausse des taux d’intérêt et les nouvelles contraintes du HCSF, les résidences services représentent un véritable levier de diversification. Elles combinent demande forte, fiscalité avantageuse et sécurité locative.

Et ce n’est pas près de s’arrêter. D’après une étude menée par Xerfi en 2023, le marché des résidences seniors connaît une croissance annuelle de +4 %, et les résidences étudiantes continuent leur expansion, notamment dans les métropoles régionales.

En somme, pour l’investisseur particulier, marier dispositif Pinel et résidence services offre une manière intelligente de coupler fiscalité attractive et immobilier ciblé sur des besoins structurels. Une manière aussi de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier… mais plutôt dans des paniers bien gardés par des gestionnaires spécialisés. Avec astuce et prudence, la recette peut s’avérer délicieusement rentable.