La fin du Pinel : ce qui change vraiment après 2026
Le dispositif Pinel, instauré par l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI) et plusieurs fois prorogé par les lois de finances successives (notamment loi de finances pour 2021 n°2020‑1721 et loi de finances pour 2023 n°2022‑1726), vit ses dernières années.
En pratique, la fin de la commercialisation du Pinel “classique” est déjà actée, et le “Pinel+” doit prendre le relais de façon très temporaire :
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Le Pinel classique est réservé aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022, avec un taux de réduction d’impôt dégressif en 2023 et 2024.
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Le Pinel+ (ou “Super Pinel”), issu notamment de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, est réservé à certains logements (quartiers prioritaires de la politique de la ville ou très haute performance énergétique et qualités d’usage supérieures) pour les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2024, avec maintien des anciens taux de réduction.
En clair : à compter de 2025, plus aucun nouveau projet ne pourra être lancé sous Pinel. Les avantages fiscaux continueront pour les investissements déjà engagés, mais il ne sera plus possible de démarrer une opération Pinel neuve.
Alors, faut-il paniquer ? Absolument pas. La bonne question à se poser est plutôt : “Comment investir intelligemment après 2026, sans Pinel, tout en optimisant fiscalité, rendement et patrimoine ?”
Pourquoi la fin du Pinel n’est pas forcément une mauvaise nouvelle
Le Pinel a permis à beaucoup d’investisseurs de mettre un pied dans l’immobilier locatif neuf. Mais il a aussi eu son lot de critiques : prix gonflés, localisation discutable, loyers plafonnés trop élevés ou trop bas selon les marchés, et surtout, un focus trop exclusif sur la carotte fiscale… parfois au détriment de la rentabilité réelle.
Avec la fin du dispositif, vous êtes presque “forcé” de revenir à l’essentiel :
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La qualité de l’emplacement (dynamique démographique, bassin d’emplois, transport, etc.)
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La vraie rentabilité nette, après charges, impôts et éventuels travaux
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Votre stratégie patrimoniale globale : revenus complémentaires, préparation de la retraite, transmission, protection du conjoint, etc.
Voyons maintenant les alternatives sérieuses à envisager, en restant dans un cadre légal clair et optimisé.
Le LMNP : la star des investisseurs après le Pinel
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), régi notamment par les articles 34 et 155 du CGI, est probablement l’une des alternatives les plus puissantes au Pinel, surtout pour les investisseurs ciblant le cash-flow et la fiscalité.
Avec le LMNP, vous louez un logement meublé (en résidence principale ou en location saisonnière dans certaines conditions) et déclarez vos loyers au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les avantages clés du LMNP
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Amortissement du bien : vous pouvez amortir le prix d’achat (hors terrain), le mobilier et certains frais. Résultat : vos loyers imposables sont souvent très faibles, voire nuls, pendant de nombreuses années.
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Régime réel BIC : vous déduisez toutes vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance, frais de gestion…).
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Souplesse d’utilisation : possibilité de louer en direct, en résidence étudiante, en colocation, en courte durée (dans le respect de la réglementation locale).
Pour qui ?
Pour les investisseurs cherchant un rendement correct à bon, une fiscalité très atténuée sur les loyers, et qui acceptent de gérer ou de déléguer une gestion un peu plus active qu’un simple Pinel.
Le déficit foncier : idéal pour les revenus fonciers déjà existants
Le mécanisme du déficit foncier est prévu à l’article 156, I-3° du CGI. Il permet, lorsque vous réalisez des travaux dans un logement loué nu, de générer un déficit imputable sur vos autres revenus fonciers, et dans certaines limites, sur votre revenu global.
Comment ça fonctionne ?
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Vous achetez un bien ancien avec travaux significatifs (rénovation, amélioration, mise aux normes, hors construction ou agrandissement).
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Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, charges diverses) peuvent dépasser vos loyers.
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Ce déficit est imputable sur vos revenus fonciers, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond porté temporairement à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, selon la loi de finances pour 2023).
Les points forts
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Réduction immédiate de votre impôt sur le revenu si vous êtes déjà propriétaire bailleur.
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Possibilité de cibler des biens à fort potentiel de valorisation après travaux (hyper-centre, petites surfaces, quartiers prisés).
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Souvent plus rentable que le neuf, à condition de bien maîtriser le budget travaux.
Attention : en contrepartie, vous devez conserver le bien en location nue pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Le dispositif Denormandie : un “Pinel de l’ancien” à ne pas négliger
Créé par la loi de finances pour 2019 et codifié au sein du même article 199 novovicies du CGI que le Pinel, le Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes.
Le principe : vous achetez un logement ancien dans une commune éligible, vous réalisez des travaux de rénovation qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération, et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le même modèle que le Pinel (durées de 6, 9 ou 12 ans, loyers et ressources des locataires plafonnés).
Avantages
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Vous investissez dans l’ancien, souvent mieux placé que le neuf en périphérie.
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Vous profitez d’une véritable diversification géographique (villes moyennes, quartiers en revitalisation).
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Vous contribuez à la rénovation du parc immobilier existant.
Ce dispositif est régulièrement prorogé et modifié par les lois de finances ; il convient de vérifier, au moment de votre projet, les communes éligibles et les conditions précises fixées par décret.
Loc’Avantages : réduire ses impôts en louant moins cher
Mis en place par la loi de finances pour 2022 et géré par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), le dispositif Loc’Avantages (successeur de “Louer abordable” / Cosse ancien) offre une réduction d’impôt aux propriétaires qui acceptent de louer leur bien à un loyer inférieur au prix du marché, à des ménages sous conditions de ressources.
Le principe
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Vous signez une convention avec l’ANAH pour une durée de 6 ou 9 ans.
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Vous pratiquez un loyer plafonné, généralement 15 % à 45 % en dessous du marché.
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En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des loyers bruts, selon le niveau de loyer et le recours à un intermédiateur social.
C’est une alternative intéressante au Pinel si vous possédez déjà un bien ou si vous souhaitez acheter dans l’ancien, en particulier dans les villes tendues où les loyers de marché sont élevés.
L’investissement en nue-propriété : zéro tracas, zéro impôt sur les loyers
L’acquisition de la nue-propriété d’un bien, dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété, bénéficie d’un cadre fiscal avantageux, issu notamment des articles 669 et 1873-1 du Code civil (répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété) et des articles 669 et 752 du CGI pour l’évaluation fiscale.
Comment ça marche ?
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Vous achetez uniquement la nue-propriété du bien, pendant que l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) est acquis par un bailleur social ou un autre opérateur.
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Pendant la durée du démembrement (souvent 15 à 20 ans), vous ne percevez aucun loyer… mais vous ne payez aucun impôt foncier sur ce bien, ni charges liées à la location.
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À l’issue, vous récupérez gratuitement la pleine propriété du bien, libre de toute occupation.
Atouts majeurs
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Prix d’achat décoté (souvent 30 à 40 % de moins que la pleine propriété).
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Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement.
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Stratégie parfaite pour préparer la retraite : au terme, vous pouvez louer meublé, revendre ou y habiter.
Les SCPI fiscales et de rendement : mutualiser et déléguer
Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont encadrées par le Code monétaire et financier (notamment articles L.214‑50 et suivants) et permettent d’investir indirectement dans l’immobilier via des parts.
Deux grandes familles peuvent remplacer un Pinel mal choisi :
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SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier) : elles répliquent des mécanismes fiscaux déjà connus, mais en mutualisant les risques. Attention toutefois aux durées de blocage et aux frais d’entrée.
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SCPI de rendement : elles n’offrent pas de réduction d’impôt à l’entrée, mais procurent des revenus trimestriels et une diversification (bureaux, santé, logistique, Europe…).
Fiscalement, les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers (articles 28 à 31 du CGI), avec possibilité d’opter pour le régime réel pour déduire les intérêts d’emprunt si vous financez à crédit.
Neuf ou ancien après Pinel : comment trancher intelligemment ?
Sans la “boussole fiscale” du Pinel, le vrai arbitrage redevient : neuf ou ancien ?
Le neuf, sans avantage Pinel
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Moins de travaux, normes énergétiques récentes (RT 2012, RE 2020).
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Frais de notaire réduits (2 à 3 % environ contre 7 à 8 % dans l’ancien).
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Possibilité de viser le LMNP en résidence gérée (étudiante, seniors, affaires) ou la nue-propriété.
L’ancien rénové
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Emplacements plus centraux, forte liquidité à la revente.
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Accès aux dispositifs déficit foncier, Denormandie, Loc’Avantages.
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Meilleure rentabilité brute possible, surtout en ville moyenne ou en périphérie de métropoles.
Plutôt que de chercher le “remplaçant miraculeux” au Pinel, la bonne méthode consiste à partir de vos objectifs (revenus, capital, transmission, disponibilité de votre temps) puis à choisir l’outil fiscal adapté : LMNP, déficit foncier, Denormandie, nue-propriété, Loc’Avantages, SCPI, ou une combinaison de plusieurs.
Comment préparer dès maintenant vos investissements post-Pinel
Le calendrier législatif fait disparaître progressivement le Pinel, mais vous avez tout à gagner à anticiper, dès maintenant, votre stratégie post-2026 :
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Faites le diagnostic de votre situation actuelle : taux d’endettement, épargne disponible, capacité d’épargne mensuelle, fiscalité (tranche marginale d’imposition, prélèvements sociaux).
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Déterminez un cap clair : voulez-vous surtout payer moins d’impôts, augmenter vos revenus futurs, ou transmettre un patrimoine ?
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Choisissez un ou deux dispositifs adaptés à votre profil, plutôt que de vous disperser sur tous les fronts.
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Entourez-vous si besoin : notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, pour valider la cohérence juridique et fiscale de vos montages.
Le Pinel a été un outil, pas une fin en soi. Après 2026, les opportunités resteront nombreuses pour ceux qui sauront regarder au-delà de la seule réduction d’impôt et bâtir une vraie stratégie patrimoniale : diversifiée, fiscalement optimisée, et surtout alignée sur leurs objectifs de vie.