12Déc
Loi Pinel ou location meublée non professionnelle (LMNP) : quel dispositif privilégier en 2025 pour réduire vos impôts ?

Pinel en fin de course, LMNP en pleine forme : où placer vos billes en 2025 ?

Si vous cherchez à réduire vos impôts en 2025 grâce à l’immobilier, deux dispositifs reviennent systématiquement : la Loi Pinel et la location meublée non professionnelle (LMNP). Sauf qu’il y a un petit détail que beaucoup oublient : le Pinel, dans sa version “classique” métropolitaine, vit ses dernières heures.

Alors, entre un dispositif de défiscalisation en extinction et un régime de location meublée très avantageux fiscalement, lequel privilégier pour optimiser votre patrimoine en 2025 ? Regardons ça avec un œil de propriétaire-investisseur… et de fisc.

Où en est vraiment la Loi Pinel en 2025 ?

La fameuse Loi Pinel, c’est le dispositif de réduction d’impôt pour l’investissement locatif neuf, codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Il a permis à des centaines de milliers d’investisseurs de réduire leurs impôts en échange d’un engagement de location à loyers plafonnés.

Mais la donne change :

  • Le Pinel “classique” métropolitain s’arrête au 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements (hors exceptions spécialisées).
  • Les taux de réduction ont déjà été progressivement diminués avec la loi de finances, sauf pour le “Pinel+” respectant des critères renforcés (performance énergétique, qualité d’usage, localisation).
  • En 2025, vous pouvez encore bénéficier de la réduction d’impôt si :
  • Vous avez déjà investi et êtes en cours d’engagement Pinel.
  • Vous investissez dans certains cas spécifiques (notamment Pinel Outre-mer, qui reste attractif avec des taux plus élevés, ou des programmes actés avant la fin du dispositif).

    • Textes de référence :

  • Article 199 novovicies CGI : définit les conditions de la réduction d’impôt Pinel.
  • BOFiP BOI-IR-RICI-365 : commentaires administratifs sur le dispositif Pinel.

    • Pour un nouvel investissement en métropole à partir de 2025, le Pinel ne sera plus l’arme de défiscalisation massive qu’il a été. Cela ne le rend pas inutile, mais le champ des possibles se rétrécit nettement.

    LMNP : la fiscalité mal connue qui fait très mal… à vos impôts

    La location meublée non professionnelle (LMNP), c’est tout l’inverse du Pinel : un régime pérenne, souple et utilisable aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, en direct ou via des résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD, affaires…).

    Juridiquement, le LMNP, c’est :

  • Un statut de bailleur en meublé non professionnel, tant que :
  • Les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus du foyer (article 155, IV CGI).
  • Les revenus sont imposés en Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (et non en revenus fonciers comme pour la location nue).

    • Deux régimes fiscaux principaux :

    Lire  tout savoir sur la loi Censi-Bouvard pour optimiser vos investissements
  • Micro-BIC (article 50-0 CGI) :
  • Jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles (plafond susceptible d’évoluer selon les lois de finances).
  • Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (71 % pour certaines locations touristiques).
  • Tres simple à gérer mais souvent moins optimisé.
  • Régime réel :
  • Déduction de l’ensemble des charges : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, charges de copropriété…
  • Amortissement du bien (hors terrain), des meubles, des travaux, etc.
  • Permet très souvent de réduire le résultat fiscal à zéro pendant de nombreuses années.

    • Références légales :

  • Article 155 CGI : définit le caractère professionnel ou non de la location meublée.
  • Article 50-0 CGI : cadre du régime micro-BIC.
  • BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 : champ d’application de la location meublée.

    • En pratique, le LMNP au réel est l’un des rares moyens totalement légaux de toucher des loyers tout en ne payant quasiment pas d’impôt dessus pendant des années, grâce au mécanisme d’amortissement.

    Pinel vs LMNP : deux philosophies d’investissement radicalement différentes

    Pour choisir en 2025, il ne suffit pas de regarder le taux de réduction d’impôt ou le taux d’amortissement. Il faut comprendre que les deux dispositifs répondent à des logiques très différentes.

    Objectif principal

  • Pinel : obtenir une réduction d’impôt immédiate et garantie sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, en échange de loyers plafonnés et de contraintes précises (zones, typologie, loyers, revenus des locataires).
  • LMNP : générer une rente locative faiblement fiscalisée sur le long terme, avec plus de flexibilité, grâce notamment à l’amortissement.

    • Nature de l’avantage fiscal

  • Pinel : réduction d’impôt directement calculée sur le prix du bien (plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²). En 2024, les taux ont diminué (par exemple, 9 %, 12 % et 14 % sur 6, 9 ou 12 ans pour le “Pinel classique”, plus élevés pour le Pinel+). En 2025, la question se pose surtout pour les opérations encore éligibles.
  • LMNP : ce n’est pas une réduction d’impôt mais une neutralisation de l’imposition des loyers via le régime réel et l’amortissement. Vous ne récupérez pas d’impôt payé, vous évitez d’en payer.

    • Contraintes

  • Pinel :
  • Zone géographique limitée (zones A, A bis, B1 principalement – article 199 novovicies et arrêtés zonage).
  • Loyers plafonnés, revenus du locataire plafonnés.
  • Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
  • Risques en cas de non-respect : reprise de l’avantage fiscal.
  • LMNP :
  • Pas de plafonnement de loyers (sauf encadrement local éventuel).
  • Pas de plafonnement de revenus du locataire.
  • Aucune durée d’engagement imposée par la loi (sauf bail en résidence gérée).
  • Souplesse pour revendre, changer de stratégie, passer en location nue, etc.

    • Type de bien et emplacement

    Lire  le crédit d’impôt Corse : avantages et démarches
  • Pinel : principalement des logements neufs en zones tendues, souvent en résidence d’investisseurs, avec un risque de surévaluation du prix au m².
  • LMNP : tout type de bien meublé, neuf ou ancien, en ville étudiante, touristique, centre-ville, petites surfaces, colocation, résidences de services… Beaucoup plus de flexibilité pour s’adapter au marché local.

    • Exemples chiffrés : quel dispositif peut vous avantager en 2025 ?

    Imaginons deux scénarios simplifiés, sur un bien de 200 000 € financé à crédit, avec un taux marginal d’imposition de 30 %.

    Scénario 1 : vous trouvez encore une opération éligible Pinel en 2025 (cas spécifique)

  • Bien neuf de 200 000 € en zone éligible.
  • Engagement 9 ans avec un taux de réduction (indicatif, dépendant du dispositif exact encore applicable).
  • Réduction totale sur la période : mettons 24 000 € (soit 2 666 €/an sur 9 ans) à titre d’illustration.
  • Loyers plafonnés, par exemple 700 € / mois.

    • Vous gagnez une réduction d’impôt prévisible, mais :

  • Vous payez de l’impôt sur les loyers (revenus fonciers), sauf si vous avez beaucoup de charges et d’intérêts d’emprunt.
  • Vous êtes lié pendant au moins 6 ou 9 ans.

    • Scénario 2 : vous mettez le même bien en LMNP au réel

  • Bien meublé de 200 000 € (dont 10 000 € de meubles amortissables).
  • Loyer : 850 € / mois (vous n’êtes pas bridé par les plafonds Pinel) soit 10 200 €/an.
  • Charges, intérêts, taxe foncière, etc. : 4 000 €/an.
  • Amortissement annuel (simplifié) : 5 000 €.

    • Résultat fiscal :

  • Loyers : 10 200 €
  • – Charges : 4 000 €
  • – Amortissements : 5 000 €
  • = Résultat fiscal : 1 200 € de déficit ou 0 € imposable selon répartition (les amortissements se reportent).

    • Dans les faits, vous pouvez souvent :

  • Ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans.
  • Bénéficier de loyers plus élevés qu’en Pinel.

    • Ce n’est pas une réduction d’impôt “visible” sur votre avis d’imposition comme en Pinel, mais c’est un allègement massif de votre fiscalité locative.

    Quel profil pour le Pinel en 2025 ?

    Malgré sa fin programmée en métropole, le Pinel peut encore se justifier dans certains cas précis :

  • Vous avez une pression fiscale très forte à court terme.
  • Vous trouvez une opération Pinel encore éligible avec :
  • Un prix au m² compétitif par rapport au marché local.
  • Un emplacement réellement porteur (transport, emploi, démographie).
  • Vous êtes prêt à accepter des loyers plafonnés et un engagement de location sur plusieurs années.
  • Vous cherchez une réduction d’impôt cadrée, lisible, connue à l’avance.

    • En Outre-mer, le Pinel reste encore plus compétitif, avec des taux de réduction supérieurs (articles 199 novovicies et 199 undecies du CGI pour d’autres dispositifs ultramarins). Mais cela implique d’accepter des risques spécifiques (distance, marché locatif, revente).

    Lire  Investir en loi Pinel dans les communes en tension locative : opportunité stratégique ou piège à éviter ?

    Quel profil pour le LMNP en 2025 ?

    Le LMNP devient, pour beaucoup, la nouvelle “star” de la réduction d’impôt immobilière en 2025, même si techniquement ce n’est pas une réduction d’impôt au sens strict.

    Le LMNP est particulièrement adapté si :

  • Vous visez la constitution d’un patrimoine rentable sur le long terme.
  • Vous voulez des revenus complémentaires faiblement fiscalisés (retraite, indépendants, cadres supérieurs…).
  • Vous acceptez de gérer un bien meublé (ou de déléguer via un mandat de gestion ou une résidence de services).
  • Vous cherchez de la souplesse : revente possible, changement de mode de location, adaptation à la demande du marché.
  • Vous êtes prêt à optimiser en régime réel (avec un expert-comptable idéalement, au moins au début).

    • Pour les investisseurs urbains (studios, T2, colocation, résidences étudiantes, seniors, affaires), le LMNP au réel est souvent le meilleur compromis entre fiscalité douce, flexibilité et rentabilité.

    Comment trancher entre Pinel et LMNP en 2025 ?

    Pour décider, posez-vous quelques questions clés :

  • Votre priorité, c’est quoi ?
  • Alléger fortement votre impôt dès maintenant, de manière “visible” (plutôt Pinel).
  • Construire une rente peu imposée sur 10, 15, 20 ans (plutôt LMNP).
  • Êtes-vous à l’aise avec la gestion locative ?
  • Si vous voulez du “clé en main” avec bail commercial, regardez le LMNP en résidence gérée.
  • Si vous êtes prêt à suivre un peu votre investissement, une location meublée classique peut être très rentable.
  • Le bien est-il au bon prix ?
  • En Pinel, attention aux programmes trop chers, vendus “à la réduction d’impôt”.
  • En LMNP, vous pouvez acheter de l’ancien bien situé, souvent moins cher au m², avec plus de potentiel.

    • Dans un contexte où le Pinel se referme et où la pression fiscale reste élevée, le LMNP apparaît en 2025 comme l’outil le plus durable pour réduire vos impôts tout en construisant une vraie stratégie patrimoniale. Le Pinel, lui, peut encore avoir du sens dans certains montages très ciblés, notamment en Outre-mer ou si vous bénéficiez d’une fenêtre de tir sur un programme acté à temps.

    Avant de signer, faites systématiquement :

  • Une simulation chiffrée sur 15 à 20 ans (avec fiscalité, revente, vacance locative).
  • Une analyse juridique et fiscale (en vous appuyant sur les articles du CGI mentionnés et, idéalement, un professionnel).

    • Car au final, le “meilleur” dispositif n’est pas celui qui promet la plus belle réduction d’impôt… mais celui qui sert réellement vos objectifs de vie, votre horizon de placement et votre tolérance au risque.